Jakie sa przepisy UE dotyczace wykorzystania AI w promocji nieruchomosci? Oto na co warto uwazac!

Tresci AI a UE: trzy ramy regulacyjne

AI sprawia, ze latwiej niz kiedykolwiek szybko stworzyc atrakcyjne tresci ofertowe. Poprzeczka jest zawieszona wysoko, w przypadku wideo, ale w rownym stopniu w przypadku karuzeli zdjec i pojedynczych postow w mediach spolecznosciowych: ludzie sa rozpieszczeni i nie zadowalaja sie juz przecietna komunikacja. Ale ta szybkosc rodzi tez pytania: czy mozna po prostu wykorzystywac obrazy, na ktorych widac ludzi? Jak daleko mozna sie posunac w "upiekszaniu" nieruchomosci? I czy trzeba informowac, ze cos zostalo stworzone przez AI? W UE te pytania dotykaja trzech ram regulacyjnych: RODO, przepisow o uczciwych praktykach handlowych oraz, od 2026 r., obowiazku przejrzystosci wynikajacego z aktu o AI.

Ten artykul daje Ci jasny, praktyczny przeglad. Tam, gdzie w skrocie piszemy "wideo", te same zasady dotycza Twoich karuzeli zdjec i pojedynczych postow, krotko mowiac, wszystkich tresci, ktore tworzysz i publikujesz z pomoca AI. Wazne: ma to charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy roznia sie w zaleznosci od kraju i szybko ewoluuja. W razie watpliwosci zawsze skonsultuj sie z prawnikiem lub wlasciwym organem nadzorczym.

RODO a obrazy: kiedy wideo jest danymi osobowymi?

RODO (ogolne rozporzadzenie o ochronie danych) chroni dane osobowe. Obraz staje sie danymi osobowymi, gdy tylko mozliwa jest na nim identyfikacja osoby, na przyklad poprzez jej twarz, ale takze poprzez cechy posrednie.

Wedlug FotoWare oraz GDPR Local zdjecie lub wideo liczy sie jako dane osobowe, gdy tylko ktos jest na nim rozpoznawalny, nie tylko poprzez twarz, ale takze poprzez czynniki posrednie, takie jak rozpoznawalne ubranie, tatuaze czy rozpoznawalne tlo. Gdy wykorzystujesz obrazy do celow marketingowych, zgoda jest czesto wlasciwa podstawa prawna: wyrazna, dotyczaca konkretnego celu i odwolywalna.

W przypadku nieruchomosci jest to szczegolnie istotne. GDPR Enforcement Tracker prowadzony przez CMS dokumentuje kary za nieuprawniona publikacje zdjec nieruchomosci, na ktorych widoczni byli rowniez ludzie, bez ich zgody, w celach marketingowych. Maksymalne kary na mocy RODO moga siegac 20 mln EUR lub 4% rocznego swiatowego obrotu, w zaleznosci od tego, ktora kwota jest wyzsza.

W praktyce oznacza to: zadbaj o to, by w Twoim wideo ofertowym lub karuzeli zdjec nie bylo rozpoznawalnych mieszkancow, sasiadow ani przechodniow bez waznej podstawy prawnej. W razie watpliwosci: unikaj rozpoznawalnych osob lub je rozmyj.

Jesli ktos jest rozpoznawalny w Twoim wideo lub karuzeli zdjec, ten obraz stanowi dane osobowe i potrzebujesz podstawy prawnej (zazwyczaj zgody). W razie watpliwosci trzymaj mieszkancow i przechodniow poza kadrem.

Rzetelna prezentacja nieruchomosci

Obok prywatnosci pojawia sie pytanie, jak uczciwie prezentujesz nieruchomosc. W UE wprowadzanie konsumentow w blad jest regulowane przez dyrektywe o nieuczciwych praktykach handlowych (2005/29/WE).

Wedlug EUR-Lex praktyka handlowa jest wprowadzajaca w blad, jesli zawiera falszywe informacje lub wprowadza w blad albo moze wprowadzic w blad przecietnego konsumenta, nawet jesli informacje sa zgodne z faktami, co do glownych cech produktu, i tym samym powoduje, ze podejmuje on decyzje, ktorej w innym przypadku by nie podjal. Komisja Europejska potwierdza, ze dyrektywa obejmuje praktyki handlowe przed transakcja, w jej trakcie oraz po niej.

W przypadku wideo nieruchomosci tworzonego przez AI jest to punkt wymagajacy uwagi. Narzedzie AI moze upiekszac obrazy oswietleniem, kolorem i muzyka, co jest normalne w marketingu. Ale gdy tylko znieksztalcasz rzeczywisty stan nieruchomosci (sprawiajac, ze pomieszczenia wygladaja na wieksze, usuwajac wady, pokazujac elementy, ktore nie istnieja), ryzykujesz wkroczenie na teren praktyk wprowadzajacych w blad. Nanopixo nie wykonuje wirtualnego home stagingu, symulacji remontu ani personalizacji; przeksztalca Twoje istniejace zdjecia i dane ofertowe w wideo. Dlatego dbaj o to, by Twoje obrazy byly wierne rzeczywistosci.

Upiekszanie jest dozwolone, wprowadzanie w blad nie. Nie znieksztalcaj rzeczywistego stanu nieruchomosci, bo mozesz podlegac dyrektywie o nieuczciwych praktykach handlowych.

Swiadectwo charakterystyki energetycznej i ujawnianie etykiety energetycznej (rozni sie w zaleznosci od kraju)

Swiadectwo charakterystyki energetycznej (okreslane tez jako EPB lub etykieta energetyczna) wskazuje efektywnosc energetyczna budynku. Tu obowiazuje zasada ogolnounijna, z wdrozeniem krajowym.

Europejska dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynkow (EPBD) wymaga, by wszystkie panstwa czlonkowskie UE zadaly, aby gdy tylko budynek lub lokal posiadajacy swiadectwo charakterystyki energetycznej jest oferowany do sprzedazy lub wynajmu, wskaznik i klasa charakterystyki energetycznej z tego swiadectwa byly podawane w ogloszeniach, w internetowych i offline'owych mediach komercyjnych, w tym na portalach nieruchomosci. Zrewidowana dyrektywa EPBD (dyrektywa (UE) 2024/1275) weszla w zycie 28 maja 2024 r. i miala zostac transponowana do prawa krajowego do 29 maja 2026 r.

To, co rozni sie w zaleznosci od kraju, to wdrozenie: skala etykiety, ewentualne progi, kto jest odpowiedzialny oraz kary sa okreslane w krajowej transpozycji. Dlatego zawsze sprawdzaj dokladny przepis w kraju, w ktorym znajduje sie nieruchomosc. Poza UE, na przyklad w Wielkiej Brytanii, istnieja odrebne, porownywalne rezimy z wlasnym wymogiem dotyczacym ogloszen ze swiadectwem energetycznym.

Dla Twoich publikacji oznacza to: wideo, karuzela zdjec lub post to rowniez ogloszenie. Jesli istnieje swiadectwo charakterystyki energetycznej, wskaznik/klasa charakterystyki energetycznej powinny byc widoczne w tej publikacji lub obok niej. Zobacz swiadectwo energetyczne w slowniku, aby poznac definicje.

W calej UE dyrektywa EPBD wymaga, by etykieta charakterystyki energetycznej pojawiala sie w ogloszeniach, a zatem rowniez w Twoim wideo, karuzeli zdjec lub poscie, gdy tylko nieruchomosc ze swiadectwem energetycznym jest na sprzedaz lub do wynajecia; dokladne wdrozenie rozni sie w zaleznosci od panstwa czlonkowskiego, dlatego zawsze sprawdzaj lokalnie.

Akt o AI: ujawnianie tresci AI

Akt UE o AI wprowadza obowiazek przejrzystosci dla tresci generowanych przez AI. Dotyczy to bezposrednio tresci nieruchomosci tworzonych przez AI, nie tylko wideo, ale takze karuzeli zdjec generowanych przez AI oraz postow i opisow napisanych przez AI.

Zgodnie z artykulem 50 aktu o AI obowiazki w zakresie przejrzystosci obowiazuja od 2 sierpnia 2026 r. Dostawcy generatywnych systemow AI musza oznaczac swoje wyniki (tekst, obraz, dzwiek, wideo) w formacie odczytywalnym maszynowo jako sztucznie wygenerowane lub zmanipulowane. Ponadto uzytkownicy (podmioty stosujace), ktorzy rozpowszechniaja "deep fake", obraz, dzwiek lub wideo imitujace prawdziwa osobe lub miejsce, musza ujawnic, ze tresc zostala sztucznie wygenerowana lub zmanipulowana.

W przypadku zwyklego wideo ofertowego AI lub karuzeli zdjec opartych na Twoich wlasnych zdjeciach jest to zazwyczaj mniej uciazliwe niz w przypadku deepfake'a osoby, ale dyrektywa zmierza w kierunku wiekszej przejrzystosci. Komisja Europejska pracuje nad kodeksem postepowania z technicznymi standardami znakowania wodnego i wykrywania. Kary za naruszenie tych przepisow moga siegac 15 mln EUR lub 3% rocznego swiatowego obrotu (Greenberg Traurig).

Praktyczna rada, ktora daje wielu prawnikow: badz przejrzysty. Tam, gdzie to istotne, informuj, ze wideo, karuzela zdjec lub post zostaly stworzone z pomoca AI, i nie wykorzystuj AI do wprowadzajacej w blad prezentacji nieruchomosci ani osob.

Od 2 sierpnia 2026 r. akt o AI wymaga przejrzystosci co do tresci AI, z surowszymi wymogami wobec deepfake'ow. Badz proaktywnie przejrzysty co do wykorzystania AI.

Praktyczna lista kontrolna dla posrednikow nieruchomosci

Krotka, praktyczna lista, ktora pomoze utrzymac Twoje tresci nieruchomosci tworzone przez AI (wideo, karuzele zdjec i posty) w ryzach. To pomoc, a nie pelna ocena prawna.

Nanopixo pomaga Ci od strony praktycznej: wielojezyczne wideo, karuzele zdjec i posty z automatyczna publikacja, dzieki czemu mozesz skupic sie na trafnym przekazie. Zajrzyj do funkcji. Ocena prawna pozostaje Twoja odpowiedzialnoscia, a w razie watpliwosci skonsultuj sie z prawnikiem.

Sprawdz osoby na ekranie, rzetelna prezentacje, ujawnianie swiadectwa energetycznego oraz ujawnianie AI, i zawsze weryfikuj przepisy lokalnie.

Podsumowanie

Tresci AI (wideo, karuzele zdjec i posty) to potezne narzedzie sprzedazowe, ale dziala w obrebie trzech ram UE: RODO dla obrazow przedstawiajacych ludzi, przepisow o rzetelnej prezentacji oraz obowiazku przejrzystosci wynikajacego z aktu o AI od 2026 r. Wspolny mianownik jest prosty: szanuj prywatnosc, prezentuj nieruchomosci uczciwie i badz przejrzysty co do AI. I pamietaj: ten artykul ma charakter informacyjny, nie stanowi porady prawnej, zawsze weryfikuj lokalnie.

Nanopixo zostalo celowo zbudowane, aby pomoc Ci w tym bez stref szarosci: nie wykonuje wirtualnego home stagingu ani wprowadzajacej w blad manipulacji, ale jako jedyne laczy tworzenie wideo i zarzadzanie mediami spolecznosciowymi w jednym: Twoje wideo, karuzele zdjec i posty sa automatycznie publikowane na 6 kanalach, w 8 jezykach, z poziomu czatu. Dzieki temu pozostajesz zgodny z przepisami i efektywny.

Chcesz zobaczyc, jak to dziala w praktyce? Wyprobuj Nanopixo teraz lub zajrzyj do cennika.