Was sind die EU-Regeln für den Einsatz von KI in der Immobilienvermarktung? Darauf musst du achten!

KI-Inhalte und die EU: drei Regelrahmen

KI macht es einfacher denn je, schnell ansprechende Listing-Inhalte zu erstellen. Die Messlatte liegt hoch, bei Videos, aber genauso bei Fotokarussells und einzelnen Social-Posts: Menschen sind verwöhnt und geben sich nicht mehr mit mittelmäßiger Kommunikation zufrieden. Doch mit dieser Geschwindigkeit kommen auch Fragen auf: Darfst du einfach Bilder verwenden, auf denen Personen zu sehen sind? Wie weit darfst du beim "Schöner-Machen" eines Objekts gehen? Und musst du angeben, dass etwas von KI erstellt wurde? In der EU berühren diese Fragen drei Regelrahmen: die DSGVO, die Regeln zu fairen Geschäftspraktiken und seit 2026 die Transparenzpflicht des AI Act.

Dieser Artikel gibt dir einen klaren, praktischen Überblick. Wo wir kurz "Video" schreiben, gelten dieselben Regeln für deine Fotokarussells und einzelnen Posts, kurz gesagt für alle Inhalte, die du mit KI erstellst und veröffentlichst. Wichtig: Das ist informativ und keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land und entwickeln sich schnell weiter. Ziehe im Zweifelsfall immer einen Juristen oder die zuständige Aufsichtsbehörde zurate.

DSGVO und Bild: Wann ist ein Video ein personenbezogenes Datum?

Die DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung) schützt personenbezogene Daten. Ein Bild wird zu einem personenbezogenen Datum, sobald eine Person darauf identifizierbar ist, zum Beispiel über das Gesicht, aber auch über indirekte Merkmale.

Laut FotoWare und GDPR Local gilt ein Foto oder Video als personenbezogenes Datum, sobald jemand darauf erkennbar ist, nicht nur über das Gesicht, sondern auch über indirekte Faktoren wie erkennbare Kleidung, Tätowierungen oder einen erkennbaren Hintergrund. Wenn du Bilder für Marketing verwendest, ist die Einwilligung oft die geeignete Rechtsgrundlage: ausdrücklich, spezifisch für den Zweck und widerrufbar.

Für Immobilien ist das besonders relevant. Der GDPR Enforcement Tracker von CMS dokumentiert Bußgelder für die unbefugte Veröffentlichung von Immobilienfotos, auf denen auch Personen sichtbar waren, ohne deren Einwilligung, zu Marketingzwecken. Die maximalen Bußgelder nach der DSGVO können bis zu 20 Millionen Euro oder 4 % des weltweiten Jahresumsatzes betragen, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Praktisch bedeutet das: Sorge dafür, dass keine erkennbaren Bewohner, Nachbarn oder Passanten ohne gültige Rechtsgrundlage in deinem Listing-Video oder Fotokarussell zu sehen sind. Im Zweifelsfall: erkennbare Personen vermeiden oder unkenntlich machen.

Ist jemand erkennbar in deinem Video oder Fotokarussell, dann ist dieses Bild ein personenbezogenes Datum und du brauchst eine Rechtsgrundlage (meist eine Einwilligung). Halte Bewohner und Passanten im Zweifelsfall aus dem Bild.

Faire Darstellung eines Objekts

Neben dem Datenschutz stellt sich die Frage, wie fair du ein Objekt darstellst. In der EU ist die Irreführung von Verbrauchern über die Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken (2005/29/EG) geregelt.

Laut EUR-Lex ist eine Geschäftspraktik irreführend, wenn sie falsche Informationen enthält oder den Durchschnittsverbraucher täuscht oder zu täuschen geeignet ist, selbst wenn die Information sachlich richtig ist, in Bezug auf die wesentlichen Merkmale des Produkts, und ihn so zu einer Entscheidung veranlasst, die er sonst nicht getroffen hätte. Die Europäische Kommission bestätigt, dass die Richtlinie Geschäftspraktiken vor, während und nach einer Transaktion abdeckt.

Für KI-Immobilienvideos ist das ein Punkt, auf den du achten solltest. Ein KI-Tool kann Bilder mit Belichtung, Farbe und Musik schmeichelhafter wirken lassen, das ist im Marketing normal. Doch sobald du den tatsächlichen Zustand eines Objekts falsch darstellst (Räume größer erscheinen lassen, Mängel kaschieren, nicht vorhandene Merkmale zeigen), riskierst du, in den Bereich irreführender Praktiken zu geraten. Nanopixo macht kein Virtual Staging, keine Renovierungssimulation und keine Personalisierung; es wandelt deine vorhandenen Fotos und Listing-Daten in Videos um. Halte dein Bildmaterial also der Realität treu.

Schmeicheln ist erlaubt, Irreführen nicht. Stelle den tatsächlichen Zustand des Objekts nicht falsch dar, sonst kannst du unter die Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken fallen.

Energieausweis- und Energieeffizienzklasse-Angabe (unterscheidet sich von Land zu Land)

Der Energieausweis (auch Energieeffizienzklasse genannt) gibt die Energieeffizienz eines Gebäudes an. Hier gilt eine EU-weite Regel, mit nationaler Umsetzung.

Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) verpflichtet alle EU-Mitgliedstaaten zu fordern, dass, sobald ein Gebäude oder eine Gebäudeeinheit mit einem Energieausweis zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird, der Energieeffizienzindikator und die -klasse dieses Energieausweises in den Anzeigen angegeben werden, in Online- und Offline-Werbemedien, einschließlich Immobilienportalen. Die überarbeitete EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) trat am 28. Mai 2024 in Kraft und musste bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden.

Was sich von Land zu Land unterscheidet, ist die Umsetzung: die Skala der Klassen, etwaige Schwellenwerte, wer verantwortlich ist und die Sanktionen werden in der nationalen Umsetzung festgelegt. Prüfe also immer die genaue Regel in dem Land, in dem das Objekt liegt. Außerhalb der EU, zum Beispiel im Vereinigten Königreich, gelten eigene, vergleichbare Regelungen mit einer eigenen Pflicht zur Energieausweis-Angabe in Anzeigen.

Für deine Veröffentlichungen bedeutet das: Ein Video, ein Fotokarussell oder ein Post ist ebenfalls eine Anzeige. Existiert ein Energieausweis, dann gehört der Energieeffizienzindikator bzw. die -klasse auch in oder bei dieser Veröffentlichung sichtbar gemacht. Siehe Energieausweis im Glossar für die Definition.

EU-weit schreibt die EPBD vor, dass die Energieeffizienzklasse in Anzeigen, und damit auch bei deinem Video, Fotokarussell oder Post, stehen muss, sobald ein Objekt mit Energieausweis zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird; die genaue Umsetzung unterscheidet sich je nach Mitgliedstaat, prüfe also immer lokal.

Der AI Act: Offenlegung von KI-Inhalten

Der EU AI Act führt eine Transparenzpflicht für KI-generierte Inhalte ein. Das betrifft KI-Immobilieninhalte direkt, nicht nur Videos, sondern auch KI-generierte Fotokarussells und KI-geschriebene Posts und Bildunterschriften.

Laut Artikel 50 des AI Act gelten die Transparenzpflichten ab dem 2. August 2026. Anbieter generativer KI-Systeme müssen ihre Ausgaben (Text, Bild, Audio, Video) in einem maschinenlesbaren Format als künstlich generiert oder manipuliert kennzeichnen. Darüber hinaus müssen Nutzer (Deployer), die einen "Deepfake", ein Bild, Audio oder Video verbreiten, das eine echte Person oder einen echten Ort nachbildet, offenlegen, dass der Inhalt künstlich generiert oder manipuliert wurde.

Für ein gewöhnliches KI-Listing-Video oder -Fotokarussell auf Basis deiner eigenen Fotos ist das in der Regel weniger schwerwiegend als für einen Deepfake einer Person, doch die Richtlinie bewegt sich in Richtung mehr Transparenz. Die Europäische Kommission arbeitet an einem Verhaltenskodex mit technischen Standards für Wasserzeichen und Erkennung. Bußgelder für Verstöße gegen diese Bestimmungen können bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes betragen (Greenberg Traurig).

Ein praktischer Rat, den viele Juristen geben: Sei transparent. Gib dort, wo es relevant ist, an, dass ein Video, ein Fotokarussell oder ein Post mit KI erstellt wurde, und nutze keine KI, um Objekte oder Personen irreführend darzustellen.

Ab dem 2. August 2026 verlangt der AI Act Transparenz über KI-Inhalte, mit strengeren Anforderungen für Deepfakes. Sei proaktiv transparent über die KI-Nutzung.

Praktische Checkliste für Makler

Eine kurze, praktische Liste, um deine KI-Immobilieninhalte (Videos, Fotokarussells und Posts) im Rahmen zu halten. Das ist eine Hilfe, keine vollständige juristische Prüfung.

Nanopixo hilft dir bei der praktischen Seite: mehrsprachige Videos, Fotokarussells und Posts mit automatischer Veröffentlichung, damit du dich auf die richtige Botschaft konzentrieren kannst. Sieh dir die Funktionen an. Die rechtliche Beurteilung bleibt deine Verantwortung, im Zweifelsfall einen Juristen zurate ziehen.

Prüfe Personen im Bild, faire Darstellung, Energieausweis-Angabe und KI-Offenlegung, und verifiziere die Regeln immer lokal.

Fazit

KI-Inhalte (Videos, Fotokarussells und Posts) sind ein starkes Verkaufstool, bewegen sich aber innerhalb von drei EU-Rahmen: der DSGVO für Bilder mit Personen, den Regeln zur fairen Darstellung und der Transparenzpflicht des AI Act ab 2026. Der rote Faden ist einfach: Respektiere den Datenschutz, stelle Objekte fair dar und sei transparent über KI. Und denk daran: Dieser Artikel ist informativ, keine Rechtsberatung, verifiziere immer lokal.

Nanopixo ist bewusst so gebaut, dass es dir hierbei ohne Grauzonen hilft: Es macht kein Virtual Staging und keine irreführende Manipulation, kombiniert aber als Einziges Videoerstellung und Social-Media-Management in einem: Deine Videos, Fotokarussells und Posts werden automatisch auf 6 Kanälen, in 8 Sprachen, aus einem Chat heraus veröffentlicht. So bleibst du konform und effizient.

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